超級(jí)購(gòu)房實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)1—城市判斷篇

又到了全民看房的季節(jié)。

跳槽/結(jié)婚/生娃，還有買(mǎi)房換房這些現(xiàn)代人生活中的節(jié)點(diǎn)工程，都在一年之春必須有個(gè)交待。鴨梨山大啊，必修課就是必修課，誰(shuí)讓一年之際在于春呢。

作為一個(gè)因?yàn)?/span>“學(xué)業(yè)+工作=興趣”的地產(chǎn)老炮兒，可以很負(fù)責(zé)任的跟大家說(shuō)：

“從業(yè)那么多年，我真的看了不下1000套房”。

所以，平時(shí)朋友/同學(xué)/家人來(lái)問(wèn)房子的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)很多早已成竹在胸的“鐵一般的事實(shí)和規(guī)矩”，廣大買(mǎi)房群眾居然都還不知道。每每跟我聊起后都興趣大濃，甚至打賞派紅包轉(zhuǎn)粉，催促我立開(kāi)小蜜圈開(kāi)班的都不在少數(shù)。

因此，覺(jué)得真的有必要好好的跟大家聊聊這些咱們業(yè)內(nèi)的獨(dú)家不二的買(mǎi)房法則，不說(shuō)地表最強(qiáng)，好歹也一定是可以稱霸買(mǎi)房江湖的“買(mǎi)房真經(jīng)”了。

本篇是第一篇“城市投資篇”。

這篇主要是跟大家談?wù)?，怎么判斷一個(gè)城市的地產(chǎn)發(fā)展水平，如何做出對(duì)一個(gè)城市投資的判斷，或者再簡(jiǎn)單點(diǎn)：什么城市可以買(mǎi)房做投資。

第一條：自己有工作case的城市可以買(mǎi)房。

聽(tīng)上去很一般哈，但是其實(shí)這當(dāng)中的道理延伸開(kāi)可就很厲害了：

1）自己沒(méi)有工作case的城市不要考慮買(mǎi)房。

2）整個(gè)城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)走低的城市不要考慮買(mǎi)房。

就這兩條，應(yīng)該就滅了去年在很多購(gòu)房群熱鬧了半天半的“重慶買(mǎi)房熱“。因?yàn)橛懻摰娜巳海瑤缀?/span>100%沒(méi)有跟重慶有半點(diǎn)工作關(guān)聯(lián)，。當(dāng)下熱鬧的金融、互聯(lián)網(wǎng)、甚至老牌的房地產(chǎn)、基建，還有最新致富的快遞小哥、三農(nóng)創(chuàng)新都跟重慶沒(méi)有特別大的關(guān)系。因此這第一條絕對(duì)能幫您杜絕90%的錯(cuò)誤投資。

接下來(lái)拆開(kāi)細(xì)講：

第一點(diǎn)：“自己沒(méi)有工作Case的城市不要考慮買(mǎi)房”。

這條其實(shí)說(shuō)的是“接觸頻次”。人類對(duì)居住的需求其實(shí)是來(lái)自求生(自己活下去，還可以順便繁衍后代)。到咱們現(xiàn)代人，繁衍后代就留給最會(huì)寫(xiě)文案的杜蕾斯了。本篇談?wù)摰那笊椭皇Ｏ鹿ぷ髁?。所以如果跟你連每天都要發(fā)生的工作都沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)，那這個(gè)城市對(duì)你而言就是一個(gè)nowhere，或者是anywhere，意思是根本就跟全球其他的772605-1的7萬(wàn)7千個(gè)城市是一樣的，=無(wú)感=可以省略。(順便幫小川的搜狗打個(gè)廣告，搜狗說(shuō)：全球總共194個(gè)主權(quán)國(guó)家，772605個(gè)城市，中國(guó)有876個(gè)城市)。

那對(duì)于傳說(shuō)中不用朝九晚五，整天打著飛的出國(guó)玩的土豪呢？（其實(shí)土豪之所以成為土豪，就是比一般人因?yàn)楣ぷ?/span>Case多才可以在各地買(mǎi)房呢，不信大家可以去問(wèn)問(wèn))。但是真的還是有提早退休無(wú)事可干天天就想著怎么花錢(qián)的，那么本條可以略微修正下：對(duì)于每年不會(huì)打飛的去一次或者停留時(shí)間少于3天的地方，不要考慮買(mǎi)房。

沒(méi)有其他原因，你作為適齡有能力買(mǎi)房的人如果都沒(méi)有足夠的接觸機(jī)會(huì)，那其他人也很有可能同樣沒(méi)有，也就是這個(gè)城市的就業(yè)和行業(yè)很有可能是“輸出”而非“引入”的。去年開(kāi)始的北上深杭的搶人大戰(zhàn)，熱鬧的背后就是這些城市很有可能因?yàn)楣ぷ鳈C(jī)會(huì)的增加，帶來(lái)新一輪的房?jī)r(jià)上漲呢。

第二條：了解一個(gè)城市的房地產(chǎn)，要看5個(gè)“最”。

這條真的是筆者我工作20年的工作法則，甚至作為SOP(標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程)編入了多家地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和工作績(jī)效。

1）看新房賣的最多的區(qū)域/商圈/板塊；

2）看新房賣的最貴的樓盤(pán)；

3）看新房賣的最差的樓盤(pán)；

4）看2手房賣的最多的區(qū)域/商圈/板塊；

5）看地鐵站交匯最多站點(diǎn)的區(qū)域/商圈/板塊。

第一點(diǎn)，看新房開(kāi)盤(pán)最多的區(qū)域/商圈/板塊。

這點(diǎn)可以一下子就能把握一個(gè)城市3-5年的發(fā)展區(qū)位。老實(shí)說(shuō)，在中國(guó)買(mǎi)樓能賺到錢(qián)的，買(mǎi)新房其實(shí)永遠(yuǎn)是對(duì)的。(這個(gè)留到下篇挑小區(qū)的時(shí)候，再跟大家細(xì)說(shuō)）選對(duì)區(qū)位，幾乎就能穩(wěn)賺不賠。

第二點(diǎn)，看新房賣的最貴的樓盤(pán)。

這條可以一下子就能get到一個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展水平，還有當(dāng)?shù)赝梁赖男蕾p品味。一個(gè)城市的最高房?jī)r(jià)，幾乎清一色都是由這個(gè)城市最新開(kāi)的新房決定的(沒(méi)有新房供應(yīng)很多年的歐洲本土不算哈)。所以當(dāng)?shù)匦路康淖罡邇r(jià)，可以立即對(duì)比出自己在這個(gè)城市投資的段位。比如在小圈子里熱鬧了很久的曼谷，最高房?jī)r(jià)5-8萬(wàn)/平米，就等于說(shuō)，在北京上海深圳能買(mǎi)房的中產(chǎn)，在泰國(guó)也是像模像樣的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)買(mǎi)家。同樣，今明2年正越來(lái)越熱的越南，首都河內(nèi)的價(jià)格在2萬(wàn)元/平米左右，那咱國(guó)內(nèi)的大媽在越南就是土豪中的土豪了，所以不火才怪。

第三點(diǎn)，看新房賣的最差的樓盤(pán)。

這條一般是買(mǎi)房群眾是最容易忽略的，所以反而顯得重要。一個(gè)新盤(pán)的熱銷有很多理由，但是賣不掉的其實(shí)就只有一條：當(dāng)?shù)厝瞬幌矚g。從滯銷的新盤(pán)，你一定能夠發(fā)現(xiàn)出當(dāng)?shù)厝瞬幌矚g的小區(qū)規(guī)劃、地段區(qū)位、或者是戶型大小，也可能是裝修品牌。這個(gè)對(duì)于2手轉(zhuǎn)手獲利幾乎相當(dāng)于“關(guān)鍵底牌”。筆者從業(yè)20年，幾乎很少看到哪個(gè)新盤(pán)，在新房時(shí)滯銷，到了二手能夠熱鬧的情況?？傊?，當(dāng)?shù)厝瞬幌矚g的，永遠(yuǎn)不要去碰。

第四條，看2手房賣的最多的區(qū)域/商圈/板塊。

這條也是一般的外地買(mǎi)房者容易忽略的，因?yàn)榈谝粭l就說(shuō)了，買(mǎi)新房容易賺錢(qián)，所以買(mǎi)房的時(shí)候聚焦新房是沒(méi)錯(cuò)的。但是也千萬(wàn)不能忽略2手房啊，因?yàn)?/span>2手房的熱銷區(qū)域就是當(dāng)下本地人購(gòu)房的熱點(diǎn)呢?？梢员葘?duì)上一條：當(dāng)?shù)厝讼矚g的，永遠(yuǎn)可能上漲。只是上漲的速度不見(jiàn)得會(huì)是最高，但是從投資穩(wěn)定性來(lái)說(shuō)，一定是最不擔(dān)心賣不掉的。

第五條，看地鐵站交匯最多站點(diǎn)的區(qū)域/商圈/板塊。

這條很多買(mǎi)房的民間高手們都已經(jīng)在操作了，而且屢試不爽。還不用求人找關(guān)系付茶水費(fèi)聽(tīng)小蜜圈，找張城市地鐵圖即可。因?yàn)楹芎?jiǎn)單，地鐵站交匯處，一定是一個(gè)城市商業(yè)、居住、工作的聚集地。

因?yàn)椋喝肆?/span>=錢(qián)流=房?jī)r(jià)走高。這幾乎可以算得上華人投資的恒正確式。

不過(guò)此條僅對(duì)百萬(wàn)人口的大都匯有用哈，因?yàn)闅W洲很多地方都是地鐵通了，房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，那里的高房?jī)r(jià)=人要少=景色出眾=能欣賞的人不能多。這個(gè)跟咱們喜歡熱鬧的亞洲文化是很不同的。所以，這其實(shí)也是為什么地鐵在很多國(guó)家修不起來(lái)背后的原因呢。

本來(lái)還有的第三條：和出租車的哥侃大山。

大家應(yīng)該都有這樣的印象，出租車駕駛的哥最能侃。天南地北無(wú)所不知，能夠用來(lái)找夜店，就一定能夠來(lái)找房。按照絕對(duì)厲害的北京的哥說(shuō)法：什么好房子我沒(méi)接過(guò)客啊。

所以筆者在外地看房，從來(lái)都是包出租車。不但方便出行，而且沿路一定能聽(tīng)到關(guān)于這個(gè)城市房地產(chǎn)的很多草根八卦。不過(guò)，自從出了滴滴，一大票新晉入行拿著高德的“導(dǎo)航司機(jī)”，導(dǎo)致今天，找的哥看房子就不怎么靠譜了。小區(qū)都不認(rèn)識(shí)啊?？窗?，互聯(lián)網(wǎng)降維打擊就是這樣摧毀一個(gè)行業(yè)的。。。

還需要一個(gè)提醒，類似三亞，大理等風(fēng)景區(qū)買(mǎi)房，的哥推薦是按照售樓處給的人頭費(fèi)來(lái)結(jié)算的。所以其實(shí)跟找好吃的館子是一模一樣的事情，也因此，推薦的可靠性基本就有很大的水份了。

第三條：當(dāng)?shù)氐亩终弑仨毐仨毐仨毩私狻?/span>

關(guān)鍵的問(wèn)題說(shuō)3遍哈。既然買(mǎi)新房能夠賺錢(qián)，所以大家尤其是外地投資客都會(huì)聚焦在新房，也因此政府也會(huì)有意識(shí)的在政策層面從2手房的政策進(jìn)行管理。所以，很多購(gòu)房老司機(jī)都會(huì)在這方面遭遇大跟頭。

舉個(gè)例子：澳洲一直是大家買(mǎi)房的熱點(diǎn)海外城市，不但因?yàn)楦鷩?guó)內(nèi)一線比，房?jī)r(jià)還算買(mǎi)得起。而且天藍(lán)藍(lán)，海藍(lán)藍(lán)，環(huán)境好到每次過(guò)年去都想賴著不走。但是澳洲就有一條致命的2手房屋買(mǎi)賣條款：二手房只能賣給本地人。意思是你可以買(mǎi)，但是你不可以賣給跟你一樣的投資客，只能進(jìn)入當(dāng)?shù)厝私灰椎?/span>2手房產(chǎn)市場(chǎng)。就這一條，幾乎套死了所有國(guó)內(nèi)的轉(zhuǎn)手升值派。也因此，澳洲的二手房會(huì)比新房便宜20%。當(dāng)然這條很不仗義哈，對(duì)比咱們國(guó)家的香港，還有同樣華人管理的新加坡，都是在買(mǎi)入時(shí)就跟你說(shuō)清楚：非本地人買(mǎi)房，多付30%的購(gòu)入稅，或者非本地人不允許買(mǎi)土地資產(chǎn)。

不過(guò)，從另一個(gè)維度，其實(shí)靠買(mǎi)入賣出來(lái)獲利，在大多數(shù)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，本身都是曇花一現(xiàn)的階段性機(jī)會(huì)，中長(zhǎng)期基本都是靠長(zhǎng)期持有出租來(lái)獲利的。

最關(guān)鍵的第四條：學(xué)會(huì)看數(shù)據(jù)(女生可略過(guò))。

前面說(shuō)到的3條，應(yīng)該深究的讀者會(huì)注意到有些是需要數(shù)據(jù)支持的。比如第二條的“5個(gè)最”。其實(shí)在咱們業(yè)內(nèi)，查看這些數(shù)據(jù)叫做案頭作業(yè)——就是出差前在辦公室里必須準(zhǔn)備好的。那一般的吃瓜群眾又能從哪里獲得這些數(shù)據(jù)??？你這說(shuō)了不是白說(shuō)么？

別急，授人以漁的道理筆者是一直深信不疑的。所以2年來(lái)兔博士的創(chuàng)業(yè)就是搭建了這樣一個(gè)幫大家查找地產(chǎn)關(guān)鍵數(shù)據(jù)的宇宙最強(qiáng)超級(jí)好用的“地產(chǎn)最強(qiáng)大腦”。關(guān)于一個(gè)城市的投資，咱們?cè)谕貌┦?/span>app里直接準(zhǔn)備好了“關(guān)鍵7問(wèn)”。補(bǔ)充說(shuō)明下：這可是15年前國(guó)內(nèi)著名開(kāi)發(fā)商房企老板付費(fèi)100萬(wàn)找筆者咨詢的城市投資可行性報(bào)告同款哦：

報(bào)告里有7個(gè)城市投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)：

1）這個(gè)城市的新房貴還是二手房貴？

2）這個(gè)城市新房銷量多還是二手房銷量多？

3）這個(gè)城市現(xiàn)在是漲還是跌？

4）這個(gè)城市哪個(gè)區(qū)域最好賣？

5）這個(gè)城市哪個(gè)區(qū)域價(jià)格最高？

6）這個(gè)城市哪個(gè)總價(jià)段最熱門(mén)？

7）這個(gè)城市哪個(gè)面積段最熱門(mén)？

廣告一下：先在兔博士app里找到這些數(shù)據(jù)，然后再啟動(dòng)一個(gè)城市的房產(chǎn)投資之旅，這真的目前全網(wǎng)找得到的房產(chǎn)投資的最好方法呢。

前面提到的“女生數(shù)據(jù)請(qǐng)忽略”，不是因?yàn)閾?dān)心女生數(shù)學(xué)不好哈。實(shí)在是因?yàn)楣P者自己是數(shù)據(jù)控+理工男，所以一般很難相信別人，因此有一個(gè)可靠的數(shù)據(jù)源，就已經(jīng)覺(jué)得很好很有用了。接下來(lái)就是宅在家里，各種沙盤(pán)推演各種構(gòu)思輪。這對(duì)于目前其實(shí)已經(jīng)掌管了一家購(gòu)房大計(jì)決策的OL女王們，應(yīng)該是超級(jí)無(wú)聊＋難懂有些煩的，所以兔博士還準(zhǔn)備了咱們業(yè)內(nèi)第一份“Ai大數(shù)據(jù)城市購(gòu)房投資月報(bào)”。俗稱“盲信版”；

你信我，你就要更相信這個(gè)大數(shù)據(jù)+機(jī)器學(xué)習(xí)自動(dòng)生成的投資報(bào)告。因?yàn)闊o(wú)論男朋友怎么樣，無(wú)論刮風(fēng)下雨地震臺(tái)風(fēng)，這個(gè)地產(chǎn)最強(qiáng)大腦出品的Ai報(bào)告都會(huì)在每個(gè)月，第一時(shí)間精確無(wú)誤的告訴你，未來(lái)的60天，這個(gè)城市可不可以買(mǎi)房投資。

好了，洋洋灑灑3500字的第一篇“城市判斷篇”寫(xiě)完了。這篇給大家整理了筆者從業(yè)18年，實(shí)際接觸中的“城市房產(chǎn)投資”的4條關(guān)鍵方法。接下來(lái)的一篇，會(huì)跟大家好好講講，怎么在一個(gè)確定要投資的城市里挑選值得買(mǎi)的區(qū)域/板塊/商圈。

所以，趕緊關(guān)注咱們公號(hào)吧，別錯(cuò)過(guò)了這價(jià)值連城的超級(jí)購(gòu)房實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)呢。

筆者介紹：

兔博士app創(chuàng)始人 劉煜

1998年同濟(jì)大學(xué) 建筑城規(guī)學(xué)院畢業(yè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)咨詢 從業(yè)18年

為萬(wàn)科／中海／綠城／星河灣等知名開(kāi)發(fā)商服務(wù)多個(gè)知名樓盤(pán)

2016年 創(chuàng)辦國(guó)內(nèi)第一個(gè)用數(shù)據(jù)說(shuō)話的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)好產(chǎn)品兔博士app。