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房改:租房為主買房為輔

   日期:2011-03-05     來(lái)源:南方網(wǎng)    評(píng)論:0    
核心提示:民革中央本次準(zhǔn)備了2個(gè)房地產(chǎn)提案,建議停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,將經(jīng)濟(jì)適用房改成公共租住房,構(gòu)建以公共租賃住房為主體的住房保障體系,并建議將房地產(chǎn)業(yè)定位于民生產(chǎn)業(yè),以實(shí)現(xiàn)居民住有所居的目標(biāo)。

房改總是每年全國(guó)兩會(huì)熱點(diǎn)。

本報(bào)記者了解到,部分兩會(huì)代表與委員提出房改新思路:突出租房在整個(gè)住房體系中的作用,進(jìn)一步發(fā)揮公租房在保障性住房中的作用,更加強(qiáng)化住房的消費(fèi)性特征。

民革中央本次準(zhǔn)備了2個(gè)房地產(chǎn)提案,建議停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,將經(jīng)濟(jì)適用房改成公共租住房,構(gòu)建以公共租賃住房為主體的住房保障體系,并建議將房地產(chǎn)業(yè)定位于民生產(chǎn)業(yè),以實(shí)現(xiàn)居民住有所居的目標(biāo)。

民建中央則提出了逐步停止單獨(dú)新建廉租房,通過(guò)大量建設(shè)公共租賃房替代“經(jīng)濟(jì)適用房部分出租”的思路。

全國(guó)人大代表程恩富、全國(guó)政協(xié)委員李崇富,則進(jìn)一步看好公租房在整個(gè)住房體系中的作用。程恩富認(rèn)為,應(yīng)該實(shí)施以公租房為主體、以商品房和私租房為輔的新住房模式。

“除了高收入20%左右的可以購(gòu)買商品房,其余的都可以通過(guò)租公租房或者私租房解決住房問(wèn)題,農(nóng)民和大學(xué)生也可以涵蓋在內(nèi)。”程恩富在近期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展智庫(kù)第四屆高層論壇上說(shuō)。

上述觀點(diǎn)仍不乏爭(zhēng)議。有業(yè)內(nèi)人士指出,租房為主買房為輔,實(shí)行二次房改是一種倒退。

實(shí)際上,去年的全國(guó)兩會(huì)就已出現(xiàn)二次房改的建議,住建部也在討論十年房改得失,下一步住房模式應(yīng)如何選擇。當(dāng)時(shí)提出的是“三種住房制度,三類供地方式,三支隊(duì)伍參與”(三三制)。

推行了十余年的房改,到底選擇何種發(fā)展路徑?中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)指出,目前是房地產(chǎn)頂層政策設(shè)計(jì)的時(shí)候了。“‘十二五’要建成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng),房地產(chǎn)政策需要有實(shí)質(zhì)性的新突破。”李揚(yáng)說(shuō)。

租房為主買房為輔

程恩富指出,中國(guó)下一步需要改變目前保障性住房層次過(guò)多,管理成本過(guò)高的局面,如僅北京就有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等類型。

未來(lái)居民的住房問(wèn)題,可以通過(guò)購(gòu)買商品房,或者以租用公租房和私租房為主的模式來(lái)解決。公租房、限價(jià)房和商品房,可以分別占到1/3的比例。

其中高收入的20%的家庭可以通過(guò)市場(chǎng)化購(gòu)房來(lái)解決。而其他居民可以通過(guò)租房的方式,比如最低收入家庭可以廉租房來(lái)解決。其中商品房應(yīng)該在遠(yuǎn)郊,而公租房應(yīng)該在近郊。

“私人住房的比例,不能太高。”程恩富說(shuō)。

由此,過(guò)去以售為主的住房市場(chǎng)格局將發(fā)生改變。受此影響中國(guó)目前轉(zhuǎn)賣圖紙的商品房預(yù)售制度應(yīng)該取消。國(guó)務(wù)院參事任玉嶺認(rèn)為,目前需要住房的基本居住消費(fèi)性特征回歸,而對(duì)住房的投資屬性不應(yīng)放大。

也正因此,在中國(guó)需要實(shí)施三三制,即家庭收入的五倍大于現(xiàn)行80平方米商品房房?jī)r(jià)的,應(yīng)該進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買商品房,小于等于的,則可以享受可承受性住房的序列。如果居民收入的10倍,仍低于80平方米商品房房?jī)r(jià)的,可以納入廉租房的范圍。

他的說(shuō)法不無(wú)道理。根據(jù)在當(dāng)日論壇上公布的一份報(bào)告,目前全球房?jī)r(jià)最為平穩(wěn)的德國(guó),私人住房擁有的比例只有43%。超過(guò)80%,甚至達(dá)到90%的私人住房比例的一些國(guó)家,則都是貧富差距大的一些國(guó)家,包括羅馬尼亞,保加利亞和匈牙利等。整個(gè)歐盟目前的私有住房比例為63%,法國(guó)為57%,英國(guó)為70%。而目前中國(guó)為87%左右。

因此多名兩會(huì)代表認(rèn)為,有房住,并非要購(gòu)房。而要政府全部解決居民住房,或者居民全部買房,這在任何國(guó)家都做不到。

國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部副主任步德迎研究發(fā)現(xiàn),目前城市的住房如果算上出租房屋,則可以整體滿足居民居住的需要。

目前實(shí)際上每年新增住宅可以安置無(wú)房戶903萬(wàn),以后每年遞增20%,10年提供1.5億套,加上老人去世每年空出84萬(wàn),未來(lái)10年整體提供1.6億套住房。但目前城市無(wú)房戶為4900萬(wàn),新增城市人口每年需要有522萬(wàn)套,再考慮城中村不需要住房的,未來(lái)10年需要1.1億套住房。這樣如果將擁有私人住房作為目標(biāo),2018年,“在不考慮其他因素的情況下,居民住房問(wèn)題可以解決。”

但目前全國(guó)到底有多少空置房,小產(chǎn)權(quán)房等,政府并沒(méi)有掌握準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

公租房應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展

而更多的提案關(guān)注點(diǎn)是,進(jìn)一步重視公租房在保障性住房中的作用,以解決農(nóng)民工進(jìn)城和大學(xué)生初次就業(yè)的問(wèn)題。

民建中央的提案建議,國(guó)家應(yīng)該加大對(duì)于公共租賃住房的支持力度,在解決城市中等偏低收入家庭及新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員等“夾心層”群體階段性住房困難問(wèn)題方面,發(fā)揮更大的作用。“打破戶籍限制,將公共租賃住房覆蓋面擴(kuò)大到有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口”。

為此,需要擴(kuò)大房源,增加公共租賃租房的供給。除了國(guó)家向開發(fā)商訂制外,還可以通過(guò)批量收購(gòu)在其工業(yè)園區(qū)和工廠聚集區(qū)集中建設(shè)面向用工單位或園內(nèi)就業(yè)人員居住的公共租賃住房。

此外,民間還有大量的自建房、公房、房改房閑置,這些房屋面積較小,相對(duì)而言也較陳舊。政府可考慮在私人房屋租賃領(lǐng)域搞"公私合營(yíng)",作為"二房東"與私人業(yè)主簽訂長(zhǎng)期租約,以相對(duì)低的租金統(tǒng)一承租一批房源作為公共租賃房,再散租給社會(huì)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究院院長(zhǎng)陳淮認(rèn)為,未來(lái)五年的確存在解決農(nóng)民工等住房的巨大需求問(wèn)題。

2010年全國(guó)農(nóng)民工人數(shù)達(dá)到2億人,其中異地就業(yè)1.5億人。而現(xiàn)在被統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)化人口6.3億人,有超過(guò)四分之一(農(nóng)民工)是偽城市人口,“這部分人群在一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程中是中國(guó)真正的城市化能否實(shí)現(xiàn)的核心問(wèn)題,這五年要破題。”陳淮說(shuō)。

中國(guó)投資學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)劉慧勇認(rèn)為,中國(guó)的確需要讓企業(yè)建住房,可以租給員工,這樣做可使得員工就近上班,如果員工離開,則可以收回。但實(shí)行這項(xiàng)制度需要修改目前的法律,因?yàn)?998年房改后,并不允許一般企業(yè)蓋房租給員工。

因?yàn)楣珓?wù)員和低收入者可以通過(guò)政府提供的住房來(lái)租住,但大量的其他人員,需要通過(guò)別的方式來(lái)解決。“企業(yè)可以自己蓋房租給員工,也可以補(bǔ)貼員工資金來(lái)自己租房,而提供租房者,也可以是社會(huì)組織。”劉慧勇說(shuō)。

根據(jù)安排,2011年全國(guó)要建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房,比去年建設(shè)規(guī)模的580萬(wàn)套,幾乎要增加一倍。其中2011年要建設(shè)的公租房數(shù)量為200多萬(wàn)套,是去年37萬(wàn)套的6倍左右。但公租房的比例仍很小。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所汪麗娜認(rèn)為,現(xiàn)在政府面臨的問(wèn)題是,如果大量建設(shè)廉租房,則極度缺乏資金。因?yàn)橄癖本┖芏嗟褪杖胝卟辉腹ぷ?,而去吃低保,享受廉價(jià)租房。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房由于5年后轉(zhuǎn)成商品房,補(bǔ)交的土地出讓金很少,實(shí)際上是賺取了國(guó)家的土地收益。這種做法應(yīng)該取消。

“這等于是養(yǎng)懶人,事實(shí)上政府在此領(lǐng)域主要是付出。但像很多大學(xué)生等夾生層,如果能住進(jìn)公租房,政府收取低于市場(chǎng)價(jià)格20%的租金,則可以有很好的收益。”汪麗娜解釋說(shuō),公租房得以很快發(fā)展,形成良性循環(huán)。“所以公租房的效果比廉租要好,廉租應(yīng)該只針對(duì)那些喪失勞動(dòng)能力的低收入者。”

也正因?yàn)榇?,民革中央的一份提案建議,要構(gòu)建以公共租賃住房為主體的住房保障體系,同時(shí)打破住房保障的戶籍限制,確保公民居住權(quán)公平,為此,需要停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,將正在建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房改為公共租賃住房,與廉租住房共同構(gòu)成保障性住房的供應(yīng)體系,實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”。“打破戶籍限制,將公共租賃住房覆蓋面擴(kuò)大到有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口。”

 
標(biāo)簽: 二次房改 租房 買房
 
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